城中村改造位列“三大工程”之一。近日，《關于進一步加快推進城中村改造的若干細則》（征求意見稿）經(jīng)修訂后，面向社會征集意見。作為特大城市，濟南市擬對城中村改造方式、拆遷補償標準、生活保障方式等進一步轉變提升，創(chuàng)新建立多樣化、多渠道、可選擇的生活保障機制，并對改造安置房依據(jù)供地性質不同明確了上市交易條件。

　　城中村遵循三種方式改造

　　《關于進一步加快推進城中村改造的若干細則》（濟建字〔2019〕48號）于2019年6月印發(fā)，有效期至2024年6月30日。細則施行期間，根據(jù)《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，本輪城中村改造分三類實施改造。

　　對此，征求意見稿根據(jù)濟南改造工作實際情況，按照我市城中村改造規(guī)劃計劃，采取拆除新建、整治提升、拆整結合三類方式推進實施。對具備改造條件的城中村實施拆除新建，按照城市標準規(guī)劃建設管理；不具備條件的不可強行推進，可通過開展經(jīng)常性整治提升防控風險隱患，按照文明城市標準實施改造提升并加強管理，守住安全底線；介于前兩類之間的，采取拆整結合方式實施，統(tǒng)籌參考前兩類標準，綜合考慮村莊實際情況實施改造提升。

　　根據(jù)2022年12月出臺的《濟南市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》，在城市建成區(qū)內，城中村主要分布在小清河沿線及二環(huán)西路兩側，宅基地總占地面積約23.7平方公里，涉及約7.27萬戶村（居）民。

　　拆遷補償標準擬進一步細化

　　根據(jù)征求意見稿，城中村改造村（居）民可選擇以被安置人口數(shù)量或以宅基地面積作為安置依據(jù)。

　　以被安置人口數(shù)量作為安置依據(jù)的房屋征收拆遷時，被拆遷房屋面積超出每人40平方米的部分，按照省級部門批復的濟南市征地地上附著物補償標準進行補償。有權屬證明或者建房批準文件的，以證載面積為準；無權屬證明或建房批準文件的，由區(qū)人民政府依法依規(guī)組織認定并公示，房屋建筑面積最高不得超260平方米，超出部分一律不予補償。

　　以宅基地面積作為安置依據(jù)的房屋征收拆遷時，宅基地面積最高不得超過建房時該區(qū)域的宅基地審批控制面積，建房時該區(qū)域沒有宅基地審批控制面積標準的，最高不得超過264平方米。

　　可投資產(chǎn)品或運營保租房用于保障生活

　　在生活保障方式上，現(xiàn)行方式為建設生活保障用房，按人均建筑面積30平方米予以保障。征求意見稿則作出重大改變，新建立多樣化、多渠道、可選擇的生活保障機制。

　　選擇實物保障的，一是建設生活保障房。探索建設商務辦公用房、租賃型住房、新型工業(yè)廠房等多種形式的生活保障房。二是用好保障性租賃住房。對于以整治提升、拆整結合方式實施的城中村改造項目，鼓勵將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。三是利用既有收益性房產(chǎn)。將改造后可以保留的各類商業(yè)辦公、酒店、租賃性廠房等收益性房產(chǎn)轉為村（居）改造后的生活保障用房，并計入生活保障總規(guī)模。

　　選擇貨幣化保障的，實施主體可參照同地段具有穩(wěn)定性收益的房屋評估價格折算的保障資金，用于購買收益性房產(chǎn)和具有穩(wěn)定收益的投資產(chǎn)品，與村（居）協(xié)商一致后，簽訂貨幣化購買協(xié)議，統(tǒng)籌實施收益分配，實現(xiàn)村（居）長遠穩(wěn)定收益；也可以統(tǒng)籌安排保障資金進行貨幣化保障，根據(jù)生活保障項目實施主體與村（居）協(xié)商意見進行貨幣化保障。貨幣化保障收益打入專項資金監(jiān)管賬戶，由所在街道辦事處進行監(jiān)管，并負責收益分配。

　　安置房品質不低于商品住房水平

　　對城中村改造安置房，從建設、分配和后期管理三個方面明確相關細則，擬根據(jù)供地性質不同，明確安置房不同的上市交易條件，是征求意見稿的一大亮點。

　　在建設上，安置房品質不得低于商品住房水平，配套基礎設施和公共服務設施與安置房同步規(guī)劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用。在分配管理上，要求竣工交付后盡快分配，暫不具備分配條件的，要報各區(qū)政府備案，由指定部門監(jiān)督未分配房屋的后續(xù)管理以及統(tǒng)籌調配使用。

　　值得一提的是，征求意見稿對安置房上市交易擬明確兩種路徑。對采用“協(xié)議出讓、招拍掛”等有償方式使用的城中村改造安置房建設用地上建設的安置房屋：對村（居）民安置用房，可在取得產(chǎn)權證后直接上市交易；對安置剩余屬于村（居）集體所有的房屋，可在經(jīng)村（居）代表大會決議同意并經(jīng)區(qū)政府批準后上市交易。

　　對以國有劃撥方式供應土地的安置房項目：在村（居）民取得產(chǎn)權證并按劃撥土地上城鎮(zhèn)住房轉讓繳納土地出讓金的有關政策補繳土地出讓金后，可直接上市交易；對安置剩余屬于村（居）集體所有的房屋，在經(jīng)村（居）代表大會決議同意和區(qū)政府批準，并按照我市處理歷史遺留問題的有關政策補繳土地出讓金后上市交易。之前的城中村改造項目可參照修訂后的細則意見處理。