10月31日，濟南市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會，介紹我市建立不動產處置“帶封過戶（融資）”新模式的有關情況。
據(jù)悉，今年以來，濟南法院緊緊圍繞“公正與效率”工作主題，堅持聚力攻堅提高辦案質效；堅持務實創(chuàng)新激發(fā)執(zhí)行效能，為解決查人找物難問題，研發(fā)“智慧執(zhí)行跨部門查控平臺”；堅持府院聯(lián)動推動綜合治理，完善聯(lián)合信用懲戒機制和修復機制，推動建設協(xié)助法院執(zhí)行“一件事”項目；堅持善意文明理念，完善司法為民舉措，全國首創(chuàng)不動產處置“帶封過戶（融資）”新模式。
激活長期“休眠”的法律條款
據(jù)了解，在執(zhí)行程序中，傳統(tǒng)的財產處置方式是通過司法拍賣的形式對財產進行處置，一般需經過財產調查、評估、公告、一拍、二拍、變賣、過戶、騰退等流程，處置周期長、程序繁、費用高、價值不確定性大、交付對抗性強。債務人自行處置財產，充分尊重當事人的財產處置意愿，可以有效實現(xiàn)財產價值，更加及時高效地兌現(xiàn)勝訴當事人權益。但是，不動產帶有查封，市場受眾對債務人缺乏信心，潛在買受人有限，自行處置成交率低。而“先解封后處置”，對債權人而言存在風險，往往需第三方墊資償債后方才同意解封，又提高了債務人的交易成本。
濟南法院堅持有解思維，以“查封的相對效力”為理論基礎，探究并遵循立法本意，推出不動產自行處置“帶封過戶（融資）”模式，激活了長期“休眠”的法律條款。
“帶封過戶”是指在公證機構參與下，不經法院司法拍賣程序，由債務人自行出售查封財產，實現(xiàn)不動產在查封情況下辦理買賣合同網(wǎng)簽備案、不動產轉移登記等手續(xù)，最終通過出售財產所得款項實現(xiàn)債務清償。“帶封融資”是指在公證機構參與下，允許債務人以查封財產自行辦理抵押融資業(yè)務，實現(xiàn)不動產在查封情況下辦理抵押登記，最終通過抵押融資所得款項實現(xiàn)債務清償。
將“帶封過戶”模式的推廣運用納入執(zhí)行重點工作
為推動“帶封過戶（融資）”模式落地見效，濟南法院采取了多項舉措。
市中級人民法院聯(lián)合不動產登記中心、公證機構等部門多次召開研討會，邀請專家學者對該模式進行理論論證，創(chuàng)新公證機構參與執(zhí)行調解機制、交易資金提存模式、帶封登記交易機制以及查封不動產按揭貸款機制。多部門聯(lián)合出臺指導意見，建立“帶封過戶”制度流程。
選取濟南轄區(qū)案件量最大、法拍數(shù)量最多的歷下法院作為試點法院，篩選被執(zhí)行人有自行處置意愿的案件，引入公證調解、公證代辦、公證提存機制，對接不動產登記機構進行“先過戶再解封”，實現(xiàn)零風險“帶封過戶”。在總結經驗的基礎上，推動“帶封過戶”模式從執(zhí)行階段向訴前訴中階段、從民事執(zhí)行案件向刑事涉財產執(zhí)行案件、從單一查封案件向多輪查封案件、從二手房向新建商品房、從“帶封過戶”向“帶封融資”擴展。
將“帶封過戶”模式的推廣運用納入執(zhí)行重點工作，多次在全市法院執(zhí)行工作會議上推廣試點經驗。豐富執(zhí)行培訓內容，邀請專家學者、實務人員講解“帶封過戶”制度流程，解答操作中遇到的問題、難點，在全市法院推廣應用。截至2024年10月30日，全市轄區(qū)12家法院采用“帶封過戶”模式成功處置房產110套、房屋建筑面積約12000平方米，成交金額達2.1億元。
最快7天即可完成交易并結案
值得關注的是，“帶封過戶（融資）”模式的實踐，努力實現(xiàn)當事人權益最大化。“帶封過戶”模式堅持善意文明執(zhí)行理念，尊重債務人的財產處置意愿，降低了執(zhí)行的對抗性，提升了債務人的償債能力，有利于債權人權益的快速及時兌現(xiàn)，實現(xiàn)了各方利益的多贏共贏。“帶封融資”模式，打通了查封財產的融資瓶頸，實現(xiàn)了價值利用最大化，盤活了查封資產，解決了融資需求，為暫時陷入困境的債務人創(chuàng)造了重生機會。
“帶封過戶”模式實現(xiàn)了處置程序的快捷高效，最快7天即可完成交易并結案，提升查封財產處置效率50%以上。審執(zhí)全流程的適用“帶封過戶”模式，減少了各方的經濟成本、時間成本、信用成本等，使權利的保護駛上了快車道。不動產查封狀態(tài)下的先行過戶，為購房者按揭貸款創(chuàng)造了條件，實現(xiàn)了債權利益、財產利益和融資利益的最大化。
“帶封過戶”模式通過公證參與，增加了各方的信任度；借助公證提存，保障了資金安全；采用先過戶后解封的方式，確保了交易安全。各部門的聯(lián)動配合，讓當事人和買受人放心安心。交易信心的提升，增加了資源供給和交易機會，激發(fā)了市場活力。
